Альтернатива для собственника: доверительное управление
В гражданском кодексе РФ предусмотрена такая процедура, как возможность доверительного управления имуществом. Что включает в себя это понятие? Суть возникающих отношений состоит в том, что собственник того или иного вида имущества передает его в так называемое доверительное управление третьему лицу. Причем доверительный управляющий (или, еще его называют попечителем) обязуется управлять собственностью в интересах доверителя, то есть фактически гарантирует, что в результате его действий собственник или иной выгодоприобретатель, обозначенный в договоре, получит прибыль.
При этом имущество остается у собственника, однако права на управление им переходят к попечителю. Он может совершать все действия, которые, по его мнению, приведут к получению прибыли. Однако доверитель имеет право оговорить перечень возможных действий или ограничить их в соответствующих документах.
Право на подпись
Все сделки, совершенные управляющим, будут подписаны от его имени. Но есть условие — обязательно должно быть указание, что действие производит не прямой собственник имущества. Если это устная договоренность, то вторая сторона должна быть проинформирована устно, если же заключается письменный договор, то рядом с подписью ставиться пометка "Д.У.".
Если вдруг управляющий решит совершить действия, которые в договоре о доверительном управлении не предусмотрены, то за них он отвечает лично. И материальную ответственность несет тоже он (в случае возникновения проблем расплачивается своим имуществом).
Что может быть объектом доверительно управления?
В Гражданском кодексе сказано, что возможно доверительное управление недвижимостью налоги, ценными бумагами, предприятием и другими производственными и имущественными комплексами, исключительными правами, а также правами, наличие которых подтверждается бездокументарными ценными бумагами.
Логично, что передавать можно только свое имущество, и только если оно на данный момент не находится в хозяйственном или оперативном управлении. Закон запрещает отдавать в доверительное управление деньги, при этом оговаривается, что в некоторых случаях, такое все-таки возможно.
Практика использования института доверительного управления
Характерна для стран Европы, особенно Англии, и США. С развитием рыночных отношений она становится привычной и у нас. Сегодня деятельностью многих крупных российских компаний, в том числе и государственных, управляют топ-менеджеры. Они действуют в интересах предприятия, его собственника и выгодополучателей (акционеров или вкладчиков).
На местном уровне предприниматели предпочитают самостоятельно управлять своей компанией: так и экономней, и надежней, и выгодней. Это объясняется тем, что масштаб предприятия небольшой, и получаемая прибыль является единственным источником дохода предпринимателя. Что же касается других собственников, то сейчас набирает обороты доверительное управление объектами недвижимости. Это, в том числе, и торгово-развлекательные центры, и офисные центры, и складские комплексы. Некоторые берут на управлении жилые частные дома и гостиницы.
Недвижимость как объект доверительного управления
После обращения собственника, управляющая компания проводит анализ объекта и с учетом его специфики составляет программу управления. В эту программу могут входить как управление доходной частью объекта (поиск арендаторов, сбор аренды, финансовое планирование и учет, и т.д.), и технической инфраструктурой (коммунальные услуги, охрана, клининг, организация мероприятий и т.д.).
Сегодня агентства недвижимости осуществляют доверительное управление объектами недвижимости. Обратиться к их услугам может любой собственник жилья, который желает сдать или продать квартиру . В случае обращения агентство по поручению собственника выступает продавцом или арендодателем, получая, как и предусмотрено законом, все права на продажу или сдачу квартиры в аренду.
При этом агентство несет ответственность и берет на себя всевозможные риски, снимая с собственника все хозяйственные, юридические и технологические вопросы, что очень удобно: владелец квартиры имеет дело только с риэлтором. Отпадает необходимость заниматься поисками арендатора, делать текущий ремонт, платить за коммунальные услуги. Преимущества очевидны, главное для собственника — найти агентство, уже зарекомендовавшее себя на рынке подобных услуг. К сожалению, в нашей стране таких организаций очень мало.